Depuis le début de la crise sanitaire, les extérieurs sont devenus le critère n°1 des Français qui cherchent à déménager. Balcons, terrasses, parcs et jardins font grimper en flèche les prix des biens immobiliers. On observe cependant différentes règles selon le type de logement et la ville d’accueil. D’après une étude menée sur 150 000 transactions dans les plus grandes villes françaises, les éléments qui apportent une plus-value ne sont pas forcément les mêmes pour un appartement ou une maison. Vous souhaitez acheter prochainement un bien ? Voici quelques informations sur le marché de l’immobilier à Marseille, en cette année 2022.
Les balcons et terrasses plébiscités à Marseille
Après deux années longues et difficiles sous le signe de la crise sanitaire, les Français éprouvent le besoin de vivre de plus en plus en extérieur. Jardins, balcons et terrasses sont ainsi devenus le critère numéro un des foyers qui souhaitent déménager. Face à la demande, on observe naturellement une flambée des prix immobiliers concernant l’achat des maisons et des appartements les plus ouverts sur l’extérieur.
Cependant, selon une étude récente menée sur 150 000 transactions effectuées dans les plus grandes villes françaises, les prix n’évolueraient pas de la même manière selon la ville d’accueil et le bien immobilier convoité. Autrement dit, les éléments qui apportent une plus-value à un bien ne seraient pas les mêmes d’une ville à une autre et selon s’il s’agit d’un appartement ou d’une maison.
Ce qui semble jouer le plus sur le prix m² à Marseille, est l’époque de construction. L’existence d’un espace extérieur joue quant à lui davantage dans l’achat d’un appartement que dans l’achat d’une maison. En effet, les appartements sont souvent situés en ville et les biens avec terrasse ou balcon se font rares. Leur simple présence, dans les grandes villes et notamment celle de Marseille, augmente le prix du bien de 9,6 % en moyenne. Si la présence d’un jardin est à peine majorée, ce n’est pas le cas de la piscine qui augmente les prix immobiliers d’environ 8 %.
Marseille : la ville française n°1 pour investir en 2022
Un classement des vingt villes de France où il fait bon investir en cette année 2022 vient de paraître : Marseille est désigné à sa tête ! La méthode statistiques à l’origine de ce classement n’a pas seulement pris en compte les rendements. En effet, une cinquantaine de critères ont été à l’étude pour établir une note sur 100 points. Ceci dans l’objectif d’estimes les villes dans lesquelles il est le plus intéressant d’investir.
Parmi ces critères, on trouve notamment :
- La fluidité du marché,
- Les prix et leur évolution,
- Les plus-values potentielles,
- La demande locative,
- Les évolutions économiques et démographiques.
L’organisme en charge de l’étude rappelle que tous les investisseurs ne font pas forcément du rendement leur critère numéro un. Si l’investisseur s’intéresse davantage à un investissement patrimonial, par exemple, il recherchera avant tout un retour de l’actif sur le long terme. Au total, ce sont finalement neuf millions de data qui ont été analysées. En tête du classement, on retrouve :
- Marseille, avec un score de 98/100, soit 5,1 % de rendement.
- Lille, avec un score de 95/100, soit 4,66 % de rendement.
- Angers, avec un score de 94/100, soit 4,23 % de rendement.
- Montpellier, avec un score de 93/100, soit 5,1 % de rendement.
- Strasbourg, Tours et Cherbourg avec un score de 92/100, soit un rendement respectif de 5,5 %, 4,5 % et 5,1 %.
Marseille est donc la ville la mieux classée avec des prix immobiliers relativement abordables. Pour cette année 2022, compter ainsi 15 € le m² pour un loyer, environ 3 500 € le m² pour un achat d’appartement et près de 4 000 € le m² pour l’achat d’une maison. Bien entendu, certains arrondissements comme le 6e, le 7e, le 8e et le 9e observent des prix immobiliers particulièrement élevés. Les 14e et 15e arrondissement, proposent a contrario des prix plus abordables, passant sous la barre des 2 000 euros le m².
Les atouts qui valorisent le plus un logement
Nous l’avons vu précédemment, la présence d’un espace extérieur est un critère qui participe fortement à la montée des prix immobilier, à Marseille et dans les grandes villes de France. Il ne s’agit cependant pas du seul ni du premier critère. En effet, l’année de construction est celui qui joue le plus sur le prix du bien immobilier. Un appartement, construit après 2004, se vend en moyenne 17,3 % plus cher qu’un appartement bâti entre 1946 et 1971.
Il en va de même pour les maisons qui se valorisent, elles, à 13,4 %. Ce phénomène s’explique par la qualité du bâti et des infrastructures, beaucoup moins isolantes thermiquement et phoniquement que les logements les plus récents. À noter que le charme de l’ancien fait également grimper le prix, pour peu que l’immeuble ait été construit entre 1800 et 1914 ou que la maison date d’avant 1800.
Parmi les éléments qui apportent le plus de valeur à un logement, on note également la présence d’une salle de bain supplémentaire ou la présence d’un ascenseur. Selon la localisation du bien, la présence d’un balcon ou d’une terrasse ou d’un balcon aura plus ou moins d’impact sur le prix d’achat ou de location. Ainsi, un extérieur offrira une plus-value de 14,2 % à Marseille et n’en offrira que 4,7 % à Rennes. Enfin, à Lyon, Nantes, Rennes, Nice ou Marseille, la proximité avec un parc, tel que la tête d’Or, n’a aucun impact sur le prix de vente d’un appartement.
